房地产企业靠什么赚钱?

下面我们就以万科房地产公司的住宅地产为例详细的谈谈:

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看到这个图我们能发现,除了2008年全全球金融危机之后的2009奶奶万科的经营现金流量大于利润之外,其余年份,万科的经营现金流都小于当年利润。在房地产火热的2007年,二者甚至相差约150亿人民币!一般的财务教科书告诉我们,经营现金流大于或等于净利润是一个好的信号,如果按照这个标准,号称中国房地产企业模范生的万科难道是一家很差的企业吗?
 
回答这个问题,首先得了解房地产企业共同的财务特征。我们知道,房地产企业财报上存在一些明显的特征,比如:存货多,应收款多,负债多等等。但是这些都不是最重要的特征。那么,房地产企业财报最重要的特征是什么你?是销售收入和成本费用之间时间点的不匹配!
 
虽然单个项目的房地产贷款是以项目贷款的方式运作的,但是如果我们从企业报表的角度去看,就会发现,左右房地产企业的财报上,收入与成本科目的时间都是不对应的。这是由房地产开发的周期较长造成的。从企业拿地到房屋出售至少也得2到3年的时间(如果企业“捂地”,拖个十年也是可能的),也就是成本的形成一般要早于收入的形成2到3年的时间,而财报是按年进行编制的,所以某一年的财报根本不可能反应当期匹配的收入和成本数字。换句话说,要准确计算房地产企业的利润率和经营效率,首先需要根据项目对收入和成本进行匹配。直接根据报表数字计算得到的结果,无法反映房地产企业的真实经营情况。
 
如果我们跳出上面技术性的财务分析,要理解一下背后的基本逻辑,可以假设一个简单的例子。某房地产企业2010年花10亿元拿了一块地,2013年房子建成并完成销售,收入共计15亿元。同时,2013年该企业又以12亿元拿了另一块差不多的地。如果我们看2013年的财报,计算得到当年毛利润为15亿-12亿=3亿元(忽略其他成本)。
 
而实际上,2013年形成的收入对应的成本应该是2010年的拿地成本,也就是10亿元。所以,2013年更准确的毛利润应该计为15亿-10亿=5亿元。这5亿元的利润中,有2亿是地价上涨带来的,和房地产企业的设计、建造(通过建筑公司)、经营能力没有一毛钱关系!主要取决于该企业拿地和拿贷款的能力!
 
那么,根据上面的逻辑,作为中国房地产市场模范生的万科真实的经营情况如何呢?有学者根据项目匹配的原则对万科历年财报进行了调整,然后根据调整后匹配的数据进行对比研究。调整前,万科的平均销售毛利率约为33%,调整后的数字是25%;调整前,万科的平均销售净利率约为12%,调整后的数字是5%。
 
换句话说,万科的净利润中一半以上是由低价带动房价上涨所贡献的,和全国绝大部分的地产商的情况类似,说穿了,大家主要是靠拿地和拿贷款挣钱!
 
但是从银行的角度看,所谓当地产贷款的风险控制主要在于操作风险。信用风险管理的本质则在于赌该地的土地价格是否看涨。
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